Dans quels cas a-t-on besoin d’une évaluation immobilière ? Vente, achat, crédit, partage, succession, apport en société, démembrement : voici les sept situations les plus courantes.
1. Vendre un bien (maison, appartement, terrain…)
Lorsque l’on veut vendre un bien immobilier, on n’a pas toujours une idée précise de sa valeur. Pour s’en faire une idée, on se rend sur certains sites immobiliers bien connus, on essaie de savoir à quel prix la maison du voisin a été mise en vente… Sur la base de ces informations, bien des gens estiment leur bien plus cher que ce qu’il vaut vraiment. Les prix affichés s’éloignent alors de la réalité du marché et les biens ne se vendent pas.
Il faut savoir que les deux premiers mois de la mise en vente sont primordiaux. Passé ce délai, le vendeur doit se poser des questions, et c’est souvent la détermination d’une juste valeur qui fait défaut. S’en rendre compte trop tard et corriger le prix à la baisse donne une indication au marché : les acquéreurs potentiels attendront encore, et le vendeur se demandera « mais pourquoi mon bien ne se vend-il pas ? ».
Une évaluation réalisée par un professionnel permet de mettre le bien en vente, dès le départ, au prix du marché.
2. Acheter un bien
Il est également très intéressant pour un acheteur de faire appel à un expert immobilier indépendant puisque, comme mentionné précédemment, les prix demandés sont souvent gonflés. Grâce au rapport écrit de l’expert, l’acheteur achète en connaissance des prix du marché.
Acheter quelques pour cent au-dessus du prix du marché, ce n’est pas bien grave, surtout si le bien correspond exactement à ce que l’on cherche. Par contre, acheter un bien plusieurs dizaines de milliers d’euros au-dessus du prix du marché peut être problématique. Il serait dommage de payer toute sa vie pour une négligence aussi facile à éviter.
3. Obtenir un prêt hypothécaire ou racheter ses crédits
Lorsque les taux d’emprunt hypothécaire baissent, il est souvent intéressant de racheter son prêt, soit en interne (auprès du même organisme financier), soit en externe (auprès d’un autre organisme financier, par exemple via un courtier en crédit). Comme il est important pour l’organisme financier de connaître la valeur actuelle du bien, une expertise immobilière permet de mettre en évidence le patrimoine qui sera donné en hypothèque.
4. En cas de partage
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, on parle d’indivision. Il est alors utile pour les copropriétaires de connaître la valeur de leur bien.
Exemple : en cas de divorce, il est intéressant pour le couple qui se sépare de faire évaluer les biens communs, de sorte que l’un des deux époux puisse racheter la part de l’autre, ou que le bien puisse être vendu de gré à gré à un tiers au prix du marché, en évitant la vente publique.
5. En cas de succession (valeur pro fisco)
Lorsqu’une personne décède en laissant des biens immeubles, ses héritiers font généralement appel à un notaire pour remplir la déclaration de succession. Le notaire leur demande notamment la valeur des immeubles du défunt.
Il est important de communiquer au notaire la valeur la plus exacte possible, car les droits à payer à l’État seront, dans un premier temps, calculés sur les valeurs déclarées. Comme les biens immeubles sont, la plupart du temps, surévalués, les héritiers ont tout intérêt à transmettre au notaire la valeur la plus juste possible.
6. Faire un apport en société
En cas d’apport en nature d’un immeuble en société, mais aussi en cas de quasi-apport, il faut faire appel à un notaire et à un réviseur d’entreprises. Dans ce cas aussi, l’expert immobilier peut établir un rapport d’évaluation des immeubles apportés à la société.
7. En cas de démembrement
Un bien immeuble détenu en pleine propriété a deux composantes : l’usufruit et la nue-propriété. Pour faire simple, la nue-propriété signifie être propriétaire. L’usufruit peut s’expliquer en décomposant le mot en « usage » et « fruit ».
- Usage : le fait d’habiter, d’utiliser ou de louer un bien immeuble, sans en détenir les murs.
- Fruit : le produit de la location, à savoir les loyers perçus.
Deux exemples où une évaluation est nécessaire :
- donner la nue-propriété à ses enfants en gardant l’usufruit ;
- vendre l’usufruit à sa société en gardant la nue-propriété.
En résumé
Dans toutes ces situations, connaître la juste valeur d’un bien évite de mauvaises surprises. Pour un bien situé à Anderlecht ou ailleurs en Région de Bruxelles-Capitale, IMMOKASA propose une estimation de votre bien. Une question ? Contactez-nous.